Жилищный вопрос остаётся больной темой для многих россиян. В Госдуме заявили, что цена квадратного метра жилья в России сегодня превышает его реальную себестоимость почти в несколько раз. На этом фоне люди ищут различные варианты, в том числе рассматривают покупку микроквартир — недвижимости до 18 кв. м.
Как обстоят дела на рынке недвижимости
В конце января депутат Госдумы Михаил Делягин заявил, что рыночная стоимость квадратного метра жилья в России может превышать его реальную себестоимость почти в четыре раза. Ссылаясь на данные Союза инженеров-сметчиков, он отметил, что в январе 2025 года полная себестоимость строительства 1 кв. м многоквартирных жилых домов массового спроса составила: в Москве — 167 763 рубля, а в среднем по России — 86 847 рублей.
«Разница с рыночной ценой, как видим, почти в четыре раз. Все сливки достаются крупнейшим строительным компаниям и банкам. Жильё скоро станет среднему человеку практически недоступно, но в этом нет ничего нового, в этом и есть смысл либеральной экономики», — отметил он, добавив, что политика, проводимая в экономике, ведёт к концентрации жилой недвижимости в руках фондов, что уже произошло на Западе.
Ситуация на рынке вторичной недвижимости тоже не вселяет оптимизм в покупателей. Как говорится в декабрьском исследовании компании «Циан», средняя стоимость вторичного жилья в городах с населением более 500 тыс. человек по итогам неполного 2025 года увеличилась в среднем на 8% — до 147 000 руб. за 1 кв. м. Рост произошёл, даже несмотря на волну новостей о случаях с возвратом жилья собственникам из-за якобы происков мошенников, что должно было отпугнуть часть покупателей.
Вместе с этим на фоне роста цен на недвижимость банки продолжают держать высокие ставки по рыночной ипотеке. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ, средневзвешенная ставка топ-20 ипотечных банков России за предпоследнюю неделю января составляет 21,2% для рынка первичной недвижимости и 21,19% — для вторичной.
В итоге желающие приобрести квартиру сталкиваются с высокими ценами на недвижимость на фоне, по сути, запретительных уровней кредитной ипотеки. В такой ситуации остаётся не так много вариантов: отказ от покупки, поиск способов получения льготных ипотек (переезд в соответствующие регионы, планирование ребёнка и т. п.), переезд в субъекты, где недвижимость дешевле, покупка низкокачественной недвижимости или апартаментов, а также приобретение микроквартир.
Что такое микроквартиры
Многие понимают под термином «микроквартира» малогабаритные квартиры-студии, но это не совсем верно, так как во втором случае речь идёт скорее о планировке, чем о площади. В России есть квартиры-студии, которые действительно можно назвать «микро», однако встречаются и вполне просторные.
Что касается микроквартир, то как такового официального определения данного типа жилья нет, однако чаще всего под этим термином подразумевают недвижимость площадью менее 18 кв. м. Предположительно, это связано с тем, что, согласно ст. 7 Федерального закона №283, социальная норма жилой площади должна составлять для семьи из трёх и более человек 18 кв. м на каждого члена семьи. Есть, конечно, ещё ст. 105 и 106 Жилищного кодекса, где санитарные нормы достигают 6 кв. м., но это относится к общежитиям и манёвременному фонду.
Важно отметить, что в России регионы сами решают, какого минимального размера могут быть квартиры в новостройках. При этом Минстрой в качестве рекомендации в своих строительных нормах указывает площадь 28 кв. м. В Москве, где самые высокие цены и самая напряжённая ситуация с недвижимостью, с августа 2024 года действует постановление мэра столицы Сергея Собянина, которое запрещает застройщикам строить квартиры площадью менее 28 кв. м.
«На сегодня в Москве всего 618 объявлений о продаже квартир метражом менее 18 кв. м. С введением закона о запрете на строительство микроквартир объём предложения сократился более чем в три раза. На январь 2026 года общий объём микроквартир составляет 6,63% от общего количества разрешённого метража (цифры взяты из расчёта квартир общей площадью до 18 кв. м — по соотношению к квартирам до 28 кв. м). Квартиры подобного маленького метража появляются вследствие дробления имеющихся площадей на маленькие «улья». Объективно это является исключительно коммерческим расчётом», — рассказал в беседе с RT риелтор Иван Маслин.
Как отметил эксперт, хотя строить квартиры менее 28 кв. м в Москве сейчас нельзя, проводить любые операции с имеющимися объектами недвижимости 18 кв. м. и менее можно абсолютно свободно.
«Объекты недвижимости данного типа можно как продавать, так и покупать и использовать для постоянного места жительства и регистрации. На данные объекты распространяются все предусмотренные законом гарантии. Существование и продажа квартир метражом менее 18 кв. м не поощряется, но и не возбраняется законом. В Москве такие квартиры преимущественно расположены внутри ТТК», — подчеркнул он.
Основной причиной покупки такой недвижимости, как указал Иван Маслин, конечно же, является их относительная финансовая доступность на фоне остальных предложений. Цена на такие объекты варьируется в среднем от 5 до 7 млн рублей, и ипотека на такие объекты возможна.
Ещё одной причиной покупки таких квартир является их местоположение. На специализированных сайтах можно встретить предложения приобрести 7—13 кв. м жилья в традиционно дорогих районах и зданиях столицы, например в башнях Москва-сити или на Арбате. Иногда даже встречаются предложения о покупке квартиры размером 8 кв. м. без окон, но зато в высокопрестижных зданиях.
Как жизнь в микроквартирах влияет на здоровье
Проживание в столь малом пространстве, а иногда ещё и без окон серьёзно сказывается на моральном состоянии жильцов таких квартир.
«В копилке моего опыта нет кейсов по покупке/продаже подобных объектов. Смею предположить, что такие объекты удобны в покупке для малого бизнеса, а также для студентов и трудовых мигрантов. Объективно полноценная жизнь в таких квартирах невозможна. Их основная проблема — это комфорт, моральное и эмоциональное состояние человека для проживания в ограниченном пространстве», — отметил Иван Маслин.
Как рассказала в беседе с RT психолог Дарья Дугенцова, в краткосрочной перспективе жизнь в подобных условиях усиливает стресс. У человека могут начаться высокая утомляемость и раздражительность.
«Он может стать более агрессивным, потому что мозг постоянно находится в режиме «тесно», а чаще всего для мозга у нас восприятие тесноты идёт как антибезопасность. В долгосрочной перспективе повышается риск каких-то тревожных состояний, а также депрессивных расстройств. Может возникнуть хронический стресс и эмоциональное выгорание», — отметила она.
Специалист пояснила, что психологические расстройства будут ещё активнее и быстрее проявляться, если человек проводит в таком «жилье» много времени, например если он там не только спит, но и работает на удалённом режиме. Если же в таких условиях ещё строится семья, например воспитывается ребёнок, то это ещё больше усугубляет психологическое состояние всех проживающих.
«Ещё могут снижаться концентрация и мотивация. У некоторых людей может усиливаться чувство одиночества и потери контроля над своей собственной жизнью, и это может приводить к таким вещам, как суицид. Если же в таком пространстве нет окон, то это вообще кошмар, потому что отсутствие окон нарушает циркадные ритмы сна и бодрствования, а за этим быстро сыпется и физическое здоровье. Это повышает риск депрессии просто тысячекратно», — добавила она.
Тем, кто уже живёт в таких микроквартирах, Дарья Дугенцова советует максимально часто выходить из дома: на прогулки, в какой-нибудь спортивный клуб, на групповые занятия, встречи с друзьями, со знакомыми.
«И работать вне дома — это сто процентов. То есть желательно, чтобы был либо коворкинг, либо ехать в офис работать. Также нужно чётко зонировать имеющееся пространство, то есть отделить рабочую зону от зоны, где человек спит, и от зоны, где человек принимает душ и т. п. То есть надо постараться хоть как-то минимально отделять место, чтобы переключаться. Важно ещё использовать какое-то яркое и достаточно тёплое освещение, которое будет имитировать свет. Также обязательно соблюдать режим сна и дня», — подчеркнула она.
По словам психолога, ситуация с недвижимостью в России напряжённая, а потому жилищный вопрос будет оставаться актуальным, в связи с чем важно следить за своим психологическим здоровьем при любых обстоятельствах.
«Честно говоря, не знаю, кем надо работать и сколько надо зарабатывать, чтобы сейчас купить хорошую квартиру, а не ту квартиру, на которую хватит. С психологической точки зрения массовое распространение вот такого микрожилья может, к сожалению, приводить людей к максимально упадническому настроению, к тяжёлым психологическим, психическим последствиям. Поэтому нужно всё-таки стремиться к адекватному, нормальному метражу», — заключила эксперт.